El 'boom' de la vivienda en España •Un contrato de por vida Endeudamiento Esfuerzo anual teórico de los hogares Datos junio 1995-2006 Fuente: Asociación Hipotecaria Española Hipotecas a 40 años o por el 100% del valor de la vivienda se han convertido en ofertas habituales en los catálogos de productos bancarios. Es una de las respuestas del sector a la interminable escalada del precio de la vivienda. Los bajos tipos de interés han amortiguado durante algunos años las subidas del m2: los pisos subían de valor, pero los préstamos eran también más asequibles al bolsillo. El aumento del Euribor hace temer a muchos que comprar una vivienda sea una aspiración imposible, mientras que otros con piso recién estrenado empiezan a mirar el cinturón por si hay que apretarlo. En diez años el precio de la vivienda se ha triplicado en España, según datos del Ministerio de la Vivienda. El importe medio de las hipotecas, casi también, mientras que el plazo medio para liquidar la deuda ha aumentado más de un 50%. El acceso a la vivienda sólo ha sido posible porque los tipos de interés han descendido en picado. Así lo explica la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en el informe "Radiografía de 15 años de evolución del nivel de esfuerzo para el acceso y financiación de vivienda en propiedad". La bajada constante de los tipos de interés ha podido compensar –y también impulsar- la tendencia al alza del precio del m2, aunque sin ahogar la economía doméstica. Un ejemplo de la propia Asociación Hipotecaria Espñola puede ser clarificador. En el año 1990, amortizar un préstamo de 120.000 euros con los tipos de interés del momento –que estaban por encima del 16%- y los plazos medios de entonces –unos 12 años- dibujaban una cuota mensual de 1.936 euros al mes; en la situación actual, esta cifra se rebajaría aproximadamente a unos 603 euros. La ilusión de unos tipos de interés más bajos ha facilitado la opción de compra. Un escenario de tipos muy altos con precios desbocados habría significado un obstáculo insalvable para acceder a una vivienda. A principios de los años 90 los precios eran más bajos que los actuales, pero el pago de intereses engordaba la deuda. En 1990, por una hipoteca media de 44.786 euros a un plazo de 12 años y unos tipos de más del 16%, se acababa pagando muchos más intereses que capital, que representaban un 56,9% del total. Ahora, con una deuda media de 137.114 euros a pagar en 26 años y con los tipos al 3,76%, los intereses se reducen a un 36,2% del total a devolver. Existe un riesgo: una acentuada escalada de los tipos de interés, que afectaría a buena parte de los nuevos "hipotecados". Hasta el 97,8% de las hipotecas constituidas en julio de 2006 son todavía de tipo variable. ¿Costaba más pagar una hipoteca antes que ahora? Los llamados indicadores de esfuerzo que elabora el Banco de España e interpreta también la AEH señalan que la situación tiende a ser parecida. A partir de la renta, el precio de la vivienda, el tipo de interés y la evolución de los plazos, estos organismos miden y traducen en un porcentaje lo que le cuesta a un hogar cada año afrontar la deuda. Hace diez años, en junio de 1996, el esfuerzo llegaba al 41% que, gracias a las deducciones de Hacienda, podía recortarse a un 31%. En la actualidad, el nivel ha alcanzado ya el 40,9% sin deducciones y un 28,5% con ellas. El momento de mayor bonanza se produjo en 1999. Entonces, un hogar encajaba un nivel de esfuerzo del 27,4% sin deducciones y mucho menos, hasta el 19,7%, gracias ellas. A partir de esta fecha el índice aumentó levemente para estabilizarse con pequeñas fluctuaciones coincidentes con los primeros pasos del boom del precio de la vivienda. El repunte vendría a partir de finales de 2003 –con una tasa del 31,3%- y se acentuaría entre 2005 y 2006: los tipos de interés empezaban a remontar de forma considerable sin que el precio de los pisos se suavizara. En un año la tasa de esfuerzo se ha incrementado en más de cuatro puntos, del 36,5% al 40,9% actual. El acceso a la vivienda –ya de por sí complicado- parece hacerse más difícil, alerta la AHE en su estudio: "La oferta financiera está resultando técnicamente insuficiente para absorber el impacto del crecimiento de los precios de la vivienda y mantener estable el nivel de esfuerzo". Y es que una subida de los tipos de interés con los importes medios de las hipotecas actuales hacen muy difícil recurrir a plazos cada vez más largos de amortización para aliviar la economía mensual de muchos hogares. Según cálculos de la AHE, en un escenario de tipos de interés al 5 o 6% -bastante habituales en algunos países de la UE- las hipotecas a períodos de más de 30 años no reducirían la cuota. Sin poder estirar más las condiciones, la compra de una vivienda –sobre todo para quienes no tienen otra- se haría misión casi imposible. Y es que la AHE avisa: "De no contenerse el crecimiento de los precios de la vivienda para aproximarse a valores de la inflación, pueden verse expulsados del mercado de la vivienda grupos sociales y económicos que, en los últimos diez años, han constituido uno de los segmentos más dinámicos de la demanda". Una acuarela de Cézanne se subasta por 25,5 millones de dólares La obra, 'Naturaleza muerta con melón verde', realizada entre los años 1902 y 1906, fue adquirida por un comprador anónimo Una de las acuarelas más importantes del maestro impresionista francés Paul Cézanne se vendió hoy en 25,5 millones de dólares, el segundo precio más alto pagado por una obra sobre papel en una subasta. La obra, 'Naturaleza muerta con melón verde', realizada entre los años 1902 y 1906, fue adquirida en el remate de arte impresionista y moderno de Sotheby's por un comprador anónimo, por un valor mayor al estimado máximo de la firma, que era de 18 millones de dólares. Con este precio de venta alcanzado, que incluye las comisiones de la casa de subastas, el bodegón de Cézanne pasa a convertirse en la segunda obra sobre papel más cara vendida en una subasta, después del récord obtenido por una de Pablo Picasso, de 38 millones de dólares. La obra fue puesta en venta junto a otras tres acuarelas de Cézanne por el coleccionista y experto en arte chino Giuseppe Eskenazi, que la había conservado en su colección privada por casi dos décadas. Esta fue la tercera ocasión en que Sotheby's ponía en venta este trabajo, primero en 1978 y luego en 1989, y que es considerado como un ejemplo maestro de uno de los géneros más distintivos de Cézanne. Pero la gran sorpresa de la noche fue la pintura 'Jesuitas III' (1915), del expresionista de origen alemán Lyonel Feininger, al venderse en 23,2 millones de dólares, muy por encima del valor máximo estimado, de nueve millones de dólares, así como del récord del artista, que era de 7,6 millones de dólares. De colores brillantes y estilo cubista, la pintura muestra a unos sacerdotes abordando a una prostituta, e ilustraba la portada del catálogo de la subasta, en la que se vendieron 55 de las 61 obras ofrecidas, por un total de 278 millones de dólares. Se trata de una cifra histórica, al situarse como la segunda más alta en la historia de las ventas de arte impresionista y moderno de Sotheby's. Su récord, de 286 millones de dólares, fue alcanzado en mayo de 1990. "Lo más importante de este resultado es que fue extendido, es decir, que no fue impulsado por una única obra de millones de dólares, sino por una extensa selección de obras de calidad", dijo a la prensa David Norman, especialista a cargo de la subasta. La amplia variedad de obras en oferta y los buenos resultados obtenidos por los trabajos en papel de Cézanne, las pinturas expresionistas y de artistas con nombres no tan familiares en el mercado fueron reflejo de un cambio que se está observando en el gusto de los coleccionistas. Según Norman, esta subasta tenía "el tipo de trabajos que los coleccionistas valoran más actualmente: buenas obras sobre papel, esculturas de primera, obras de varios períodos y técnicas de Picasso y pinturas que estaban en colecciones privadas por décadas". De hecho, a la fructífera venta del Feininger se sumaron otras sorpresas relacionadas con artistas expresionistas menos conocidos, como los récords obtenidos por Theo Van Doesburg, de 4,1 millones de dólares (el anterior era de 607.500 dólares), y Marino Marini, de siete millones de dólares (antes, 2,9 millones de dólares). De la oferta de obras de 'artistas conocidos', las más destacadas fueron cuatro Picassos, un Matisse, un Miró, una obra de Fernand Leger y otra de Marc Chagall, que se situaron entre las diez mejor vendidas de la noche. Liderando el grupo está 'Cabeza de Arlequín', un retrato del 'período rosa' de Picasso, vendido en 15,1 millones de dólares, dentro de los estimados de 14 a 18 millones de dólares, y que nunca antes había salido a subasta. La obra representa al mismo modelo que utilizó Picasso para su obra seminal 'Chico con Pipa', vendida en Sotheby's en el 2004 por un precio récord de 104,2 millones de dólares. Otras obras de Picasso que alcanzaron buenos precios de venta son 'Los Amantes', por 14,6 millones de dólares; 'Familia del Arlequín', por 9,8 millones de dólares; y 'La joven con cabellos negros (Dora Maar)', por 8,2 millones de dólares. La obra de Matisse, 'Odalisca gris y amarilla', se remató en 14,7 millones de dólares; la de Chagall, 'El gran Circo', en 13,7 millones de dólares; la de Leger, 'Fábricas', en 14,3 millones de dólares; y la de Miró, 'Pintura (El caballo del circo)', en 8,4 millones de dólares.

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